Η κυβέρνηση ετοιμάζει ριζική αναδιάταξη στην πιο «καυτή» αγορά ακινήτων: τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Ο στόχος είναι διπλός: αποσυμπίεση των τοπικών στεγαστικών αγορών και κανόνες εκεί που η αρρύθμιστη έκρηξη Airbnb μετέτρεψε κατοικίες σε τουριστικές μονάδες. Στο τραπέζι βρίσκεται ένα υβριδικό μοντέλο: ανώτατα ποσοστά διαθέσιμων καταλυμάτων ανά περιοχή (σε συνάρτηση με τις ξενοδοχειακές κλίνες) και οροφές ημερών μίσθωσης ανά ακίνητο (120 κατ’ ανώτατο όριο, με 90 σε ζώνες υψηλής πίεσης). Το σχέδιο αναβαθμίζει τον ρόλο της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, αλλά σκοντάφτει στις αντιστάσεις του οικονομικού επιτελείου που προειδοποιεί: η φορολογική δεξαμενή των 800–900 εκατ. ευρώ δεν είναι δεδομένη.
Το νέο μείγμα πολιτικής: ποσοστώσεις + οροφές ημερών
Η αρχιτεκτονική που συζητείται «δένει» δύο φίλτρα:
- Τοπικά πλαφόν στις κορεσμένες ζώνες (νησιά αιχμής και τουριστικοί θύλακες) με αναλογία προς τις ξενοδοχειακές κλίνες. Με απλά λόγια: αν οι κλίνες είναι «Χ», οι Airbnb δεν θα μπορούν να υπερβαίνουν ένα ποσοστό του «Χ» που θα ορίζεται κεντρικά, αλλά συνδιαμορφώνεται με τους Δήμους.
- Χρονικός κόφτης ανά ιδιοκτησία: έως 120 ημέρες ετησίως και έως 90 όπου η στέγη «στεγνώνει» (αστικά κέντρα, τουριστικοί πυρήνες).
Η λογική είναι καθαρή: όσο αδειάζουν οι πολυκατοικίες από μόνιμους ενοικιαστές και γεμίζουν με ταξιδιώτες, τόσο εκτοξεύονται τα ενοίκια και σκάει κοινωνική ένταση. Η απάντηση επιχειρεί να είναι στοχευμένη: όχι οριζόντιο μέτρο, αλλά χειρουργικές παρεμβάσεις σε Μύκονο, Σαντορίνη, Κέρκυρα (περιμετρικά πόλης), Ζάκυνθο, Ρόδο, Τήνο, Χανιά, Σκιάθο και επιλεγμένες ηπειρωτικές ζώνες (π.χ. Παραλία Πιερίας), καθώς και γειτονιές μεγάλων πόλεων με υψηλή τουριστική πίεση.
Η σύγκρουση αρμοδιοτήτων: Δήμοι vs ΥΠΕΘΟ/ΑΑΔΕ
Στο κέντρο της διαμάχης βρίσκεται ποιος θα κρατά το «τεφτέρι».
- Οι Δήμοι ζητούν ενεργό ρόλο: να ορίζουν πόσα ακίνητα εγγράφονται στο Μητρώο Βραχυχρόνιων, να κατεβάζουν όρια όπου η τουριστικοποίηση υπερβαίνει το 50% του αποθέματος κατοικίας και να ελέγχουν την τήρηση των κανόνων.
- Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας & Οικονομικών και η ΑΑΔΕ προκρίνουν σταθερότητα εσόδων και ασφάλεια δικαίου: αλλαγές ναι, αλλά χωρίς να πειραχθούν οι υφιστάμενες άδειες (για να μην «σπάσει» η σχέση με τις πλατφόρμες και να διασφαλιστούν τα φορολογικά έσοδα).
Το Υπουργείο Τουρισμού επιμένει σε «καθαρούς κανόνες, χωρίς γκρίζες ζώνες» και δείχνει προς το νέο χωροταξικό που πατάει σε ποσοστώσεις. Οι ξενοδόχοι στηρίζουν σθεναρά: «ίδιοι κανόνες–ίδια στάνταρ», λένε, βλέποντας ευκαιρία επαναφοράς ισορροπίας μετά από μια δεκαετία όπου το Airbnb αφαίρεσε μερίδιο και προσωπικό.
Τα ευρωπαϊκά προηγούμενα: οδηγός, όχι copy–paste
Η Ελλάδα δεν ξεκινά από λευκή σελίδα.
- Γαλλία: δήλωση στον Δήμο + όριο 120 ημερών (που μπορεί να πέσει σε 90).
- Ισπανία: κανόνες οικοδομής/πολυκατοικίας από τους συνιδιοκτήτες (ώρες άφιξης, χρήσεις, κοινόχρηστα).
- Βιέννη: 90 ημέρες με άδεια και έγκριση όλων των ιδιοκτητών του κτιρίου.
- Βερολίνο: περίπου τρεις μήνες/έτος – χιλιάδες ακίνητα επέστρεψαν στη μακροχρόνια.
- Νέα Υόρκη: συνιδιοκατοίκηση υποχρεωτική, μόνο 2 φιλοξενούμενοι, τέλος σε μαζικά listings εν μία νυκτί.
Το μάθημα για την Αθήνα είναι διπλό: 1) χρειάζονται ξεκάθαρες οροφές και μηχανισμός ελέγχου, 2) τα μέτρα πρέπει να είναι κλιμακωτά και αναστρέψιμα ώστε να μην τινάξουν στον αέρα εισοδήματα μικροϊδιοκτητών και φορολογικά έσοδα.
Ποιοι κερδίζουν – ποιοι χάνουν
- Μόνιμοι κάτοικοι/ενοικιαστές: κερδίζουν ανάσα στις τιμές και σταθερότητα γειτονιάς.
- Μικροϊδιοκτήτες (1–2 διαμερίσματα): αβεβαιότητα για το εισόδημα τους — ζητούν «ρήτρα προστασίας» (π.χ. παππούδωση υφιστάμενων ΑΜΑ, μεγαλύτερο ταβάνι ημερών σε μη κορεσμένες ζώνες).
- Επαγγελματίες πολλαπλών ακινήτων: πιέζονται από ποσοστώσεις και οροφές, αντιμετωπίζουν υψηλότερο ρίσκο.
- Ξενοδοχεία: κερδίζουν έδαφος, εφόσον τα Airbnb εξισωθούν σε πιστοποίηση/κανόνες και περιοριστεί η άναρχη προσφορά.
- Κράτος: διακύβευμα τα 800–900 εκατ. σε φόρους — ζητούμενο ένα μοντέλο που ρυθμίζει χωρίς να στεγνώνει τα έσοδα.
Τι μπορεί να αποτελέσει «έντιμο συμβιβασμό»
Για να μην καταρρεύσει η ισορροπία στέγης–τουρισμού–εσόδων, τρία εργαλεία φαίνονται ρεαλιστικά:
- «Παππούδωση» υφιστάμενων αδειών (οι νέοι μπαίνουν με ποσοστώσεις, οι παλιοί με ήπιες οροφές).
- Εποχικά παράθυρα (π.χ. διευρυμένες ημέρες σε χαμηλή περίοδο και σφιχτές οροφές τον Αύγουστο).
- Δημοτική ρύθμιση με κεντρικό κορμό: το κράτος θέτει το πλαίσιο, οι Δήμοι το εξειδικεύουν με στοχευμένα όρια και πρόστιμα που όντως πονάνε.
Κρίσιμο: ένα ενιαίο ψηφιακό μητρώο που διασταυρώνει αυτόματα ημέρες, ΑΜΑ, φορολογικές δηλώσεις και καταγγελίες. Χωρίς ελεγκτικό δόντι, κάθε κόφτης θα μείνει στα χαρτιά.
Η μεγάλη εικόνα
Το Airbnb δεν είναι πια «εναλλακτική». Είναι δομικό κομμάτι του τουριστικού προϊόντος — αλλά χωρίς φρένα διαβρώνει τον κοινωνικό ιστό. Η επερχόμενη μεταρρύθμιση κρίνεται στο λεπτό: αν ρυθμίσει έξυπνα (με διαφοροποίηση ανά περιοχή και προστασία των μικρών), θα αποκαταστήσει ισορροπίες χωρίς να τιμωρήσει το τουριστικό δυναμικό. Αν πάει σε οριζόντιες απαγορεύσεις ή γραφειοκρατική ασάφεια, θα ξυπνήσει αντιδράσεις και θα χαθεί η αξιοπιστία του πλαισίου προτού καν εφαρμοστεί.
