Από την άνοιξη του 2026 αναμένεται μαζική επιστροφή χιλιάδων ακινήτων στην ελληνική αγορά.
Πρόκειται κυρίως για κατοικίες που αποκτήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια από αλλοδαπούς επενδυτές στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa και οι οποίες είτε θα διατεθούν προς ενοικίαση είτε θα βγουν προς πώληση, μεταβάλλοντας αισθητά τις ισορροπίες προσφοράς.
Το φαινόμενο δεν περιορίζεται μόνο σε αυτά τα ακίνητα. Παράλληλα εξελίσσεται ένα δεύτερο, ιδιαίτερα δυναμικό κύμα που αφορά επαγγελματικούς χώρους – όπως γραφεία και καταστήματα – τα οποία την τελευταία τριετία μετατράπηκαν σε κατοικίες.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις της αγοράς, ήδη από 1.000 έως 2.000 ολοκληρωμένα διαμερίσματα βρίσκονται στο τελικό στάδιο πριν τη διάθεσή τους.
Το 94% των ακινήτων που αγοράστηκαν μέσω του προγράμματος Golden Visa διοχετεύτηκαν στην αγορά ενοικίων, με μόλις το 6% να χρησιμοποιείται από τους ίδιους τους επενδυτές.
Από τα περίπου 16.000 ακίνητα που αγοράστηκαν συνολικά μέχρι το τέλος του 2024, σχεδόν 15.000 ανακυκλώθηκαν άμεσα στη μίσθωση, επιβεβαιώνοντας ότι το πρόγραμμα λειτουργεί στην πράξη, ως μηχανισμός παραγωγής ακινήτων προς διάθεση και όχι ως πρόγραμμα ιδιοκατοίκησης.
Μετατροπές
Με την αλλαγή του νομοθετικού πλαισίου, που όρισε ότι οι επενδύσεις (Κινέζων, Τούρκων και Ισραηλινών) των 250.000 ευρώ αφορούν αποκλειστικά μετατροπές παλαιών επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες, η αγορά οδηγήθηκε σε ένα πρωτόγνωρο κύμα ανακατασκευών.
Η αύξηση του ορίου στα 800.000 ευρώ για την αγορά κατοικίας σε Αττική, Θεσσαλονίκη και τουριστικά νησιά έκανε τη λύση των μετατροπών μονόδρομο. Γραφεία, παλιά καταστήματα, αποθήκες και κτίρια που είχαν μείνει κενά για πάνω από μία δεκαετία βρίσκονται πλέον στο επίκεντρο έργων που παραδίδουν καινούριες κατοικίες σε τιμές επενδυτικά ανταγωνιστικές.
Και επειδή οι μετατροπές βασίζονται στον υφιστάμενο σκελετό, το κόστος είναι χαμηλότερο και τα χρονοδιαγράμματα ταχύτερα.
Στην Αττική, τα έργα αυτά συγκεντρώνονται κυρίως στα Εξάρχεια, στο Μεταξουργείο, στην Κυψέλη, στον Πειραιά και περιοχές με παλαιά εμπορικά κτίρια.
Εκτιμάται ότι μόνο από αυτές τις μετατροπές θα πέσουν στην αγορά από 3.000 έως 5.000 διαμερίσματα μέχρι το 2027. Την ίδια στιγμή, η νομοθεσία που απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση στα ακίνητα που εντάσσονται στο πρόγραμμα διασφαλίζει ότι όλο αυτό το απόθεμα θα διοχετευτεί υποχρεωτικά στη μακροχρόνια ενοικίαση.
Οι Κινέζοι επενδυτές παραμένουν η πιο δυναμική ομάδα, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 65% των εκδόσεων Golden Visa.
Αγοράζουν συνήθως πολλά μικρά διαμερίσματα μαζικά και προτιμούν το μοντέλο του εγγυημένου ενοικίου, όπου ο developer αναλαμβάνει πλήρως τη μίσθωση και τις υποχρεώσεις συντήρησης. Ακολουθούν οι Τούρκοι με περίπου 6%, οι Ρώσοι με περίπου 5%, ενώ επενδυτές από Λίβανο, Αίγυπτο και άλλες χώρες της Μέσης Ανατολής κινούνται σε χαμηλότερα budget των 250.000 ευρώ.
Η ταχύτερα αναπτυσσόμενη ομάδα αυτή την περίοδο είναι οι Ισραηλινοί, που στρέφονται κυρίως σε projects μετατροπών στο κέντρο της Αθήνας. Αμερικανοί και Καναδοί επενδυτές αποτελούν μικρότερο, αλλά σταθερά αυξανόμενο ποσοστό της αγοράς.
Ο κοινός παρονομαστής όλων αυτών των επενδυτών είναι το διαβατήριο για τις χώρες Σένγκεν και, σε δεύτερο βαθμό, η απόδοση της επένδυσης.
Αυτός ο συνδυασμός οδηγεί στο να καταλήγει η μεγάλη πλειονότητα των ακινήτων της Golden Visa, παλαιών και νέων, εκ νέου στην αγορά μίσθωσης ή πώλησης. Ετσι, ενισχύεται η δεξαμενή διαθέσιμων κατοικιών σε μια στιγμή που η ελληνική αγορά στεγαστικής μίσθωσης παραμένει ασφυκτικά ακριβή για τα μεσαία και χαμηλά στρώματα.
Νέες αιτήσεις
Ο καταλύτης που άλλαξε τους ρυθμούς της αγοράς ήταν η νέα υπουργική απόφαση που «ξεπάγωσε» δεκάδες χιλιάδες αιτήσεις που βρίσκονταν σε εκκρεμότητα. Για σχεδόν έξι μήνες, η αγορά είχε παραλύσει: οι δικηγόροι είχαν σταματήσει να υποβάλουν νέες αιτήσεις, οι συμβολαιογράφοι δεν μπορούσαν να ολοκληρώσουν φακέλους και οι επενδυτές κρατούσαν στάση αναμονής. Με τη νέα απόφαση ξεκαθαρίζεται πλέον πλήρως πώς πιστοποιούνται οι αλλαγές χρήσης, πώς εντάσσονται τα διατηρητέα κτίρια, ποια είναι τα δικαιολογητικά για να εκδοθούν ή να ανανεωθούν άδειες διαμονής και ποιες προϋποθέσεις πρέπει να πληροί κάθε επένδυση.
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, 13.499 αιτήσεις Golden Visa βρίσκονται σε εκκρεμότητα, από τις οποίες οι 10.703, δηλαδή το 79%, αφορούν την Αττική. Πολλές από αυτές είχαν υποβληθεί μόνο και μόνο για να «πιάσουν σειρά», καθώς οι επενδυτές γνώριζαν ότι μέχρι την έκδοση της νέας απόφασης δεν υπήρχε καμία δυνατότητα έγκρισης.
Η υπουργική απόφαση -όπως αναφέρει το newmoney- επιτρέπει πλέον την έκδοση των αιτήσεων που βρίσκονταν σε αναμονή και ανοίγει τον δρόμο για χιλιάδες νέες υποβολές.
Με αυτόν τον τρόπο απελευθερώνεται μια τεράστια ποσότητα κεφαλαίων που είχε παγώσει για πάνω από μισό χρόνο και ενεργοποιούνται εκ νέου οι κατασκευαστές, οι μηχανικοί και οι δικηγόροι που είχαν δει ολόκληρο τον κλάδο να παγώνει.
Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι η σαφήνεια που δίνει η νέα απόφαση θα αναζωπυρώσει το ενδιαφέρον επενδυτών από Ασία, Μέση Ανατολή και Βόρεια Αμερική, ενισχύοντας εκ νέου τις επενδύσεις σε ακίνητα κατάλληλα για μετατροπή.
Τεχνικά γραφεία γνωρίζουν πλέον ακριβώς πώς να συντάξουν τις εκθέσεις που απαιτούνται, οι συμβολαιογράφοι τα πιστοποιητικά που πρέπει να εκδώσουν και οι δικηγόροι τα έγγραφα που χρειάζονται για την ολοκλήρωση κάθε φακέλου.
Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, η είσοδος των νέων ακινήτων στην αγορά από την άνοιξη του 2026 -αλλά και των επόμενων, ανάλογα με την πορεία και την ταχύτητα των μετατροπών σε κατοικίες- αναμένεται να επηρεάσει σε σημαντικό βαθμό τα δεδομένα της κτηματαγοράς.
