Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που διατηρούσαν τις κατοικίες τους κλειστές, πλέον ενδέχεται να ενθαρρυνθούν να τις διαθέσουν προς ενοικίαση, χάρη στις νέες ρυθμίσεις.
Σύμφωνα με τις τελευταίες διατάξεις, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να απολαμβάνουν φοροαπαλλαγές έως και 36 μήνες από τα ενοίκια, εφόσον μετατρέψουν τα αδήλωτα ή βραχυχρόνια εκμισθούμενα ακίνητα σε μακροχρόνιες μισθώσεις, πληρώντας ορισμένες προϋποθέσεις.
Αυτό το μέτρο εντάσσεται στο νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών που βρίσκεται σε διαδικασία διαβούλευσης για τη φορολογική μεταρρύθμιση. Αναμένεται να τεθεί σε εφαρμογή άμεσα, με δημοσίευση σε ΦΕΚ, πιθανότατα στα τέλη Οκτωβρίου ή στις αρχές Νοεμβρίου.
Με τις νέες διατάξεις, επεκτείνονται τα κίνητρα που ισχύουν για τις μισθώσεις που θα υπογραφούν μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Παράλληλα, οι προϋποθέσεις για την απώλεια της φοροαπαλλαγής τροποποιούνται, προσφέροντας περισσότερα οφέλη και προστασία στους ιδιοκτήτες. Έτσι, αναμένονται περισσότερες κατοικίες διαθέσιμες για οικογένειες με παιδιά, καθώς και για επαγγελματίες όπως γιατρούς και εκπαιδευτικούς.
Νέο καθεστώς από τον Νοέμβριο
Οι ιδιοκτήτες που θα ενοικιάσουν ένα ακίνητο που ήταν κενό για τουλάχιστον 36 μήνες θα έχουν δικαίωμα απαλλαγής από φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια. Το μέτρο αυτό αφορά κυρίως ακίνητα με επιφάνεια έως 120 τ.μ.
Το άρθρο 9 του νομοσχεδίου ορίζει ότι οι σχετικές ρυθμίσεις θα ισχύσουν έως το 2026, αλλά και τις τροποποιημένες προϋποθέσεις επιλεξιμότητας για την κατοικία.
Οι νέες ευκολίες περιλαμβάνουν:
– Η πρόωρη αποχώρηση του μισθωτή δεν μηδενίζει την απαλλαγή για τα ενοίκια που έχουν ήδη εισπραχθεί, και δίδεται προθεσμία τριών μηνών για την εύρεση νέου μισθωτή, διασφαλίζοντας έτσι ότι η απαλλαγή συνεχίζει να ισχύει.
– Για ενοικιάσεις προς τρίτεκνους και πολύτεκνους, υπάρχει πρόβλεψη φοροαπαλλαγής και για ακίνητα μεγαλύτερα των 120 τ.μ., ώστε να καλύπτονται οι ανάγκες μεγαλύτερων οικογενειών.
– Παρέχεται η δυνατότητα ευελιξίας στην διάρκεια μίσθωσης. Ιδιαίτερα για ιατρούς, νοσηλευτές και εκπαιδευτικούς που μετακινούνται, η τριετής απαλλαγή μπορεί να είναι δύσκολη, γι’ αυτό επιτρέπεται ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης έξι μηνών, χωρίς να χαθεί η απαλλαγή.
Σημαντικές λεπτομέρειες στο Ε2
Η απαλλαγή ισχύει μόνο για ακίνητα που ήταν κλειστά πριν την ενοικίαση. Είναι απαραίτητο αυτά να έχουν δηλωθεί ως «κενά» στη δήλωση Ε2 για τρία συνεχόμενα έτη πριν από την μίσθωση. Σε περίπτωση βραχυχρόνιας μίσθωσης, απαιτείται η δήλωση στο μητρώο για τουλάχιστον έναν χρόνο πριν την μετάβαση σε μακροχρόνια μίσθωση.
Έτσι, αν οι ιδιοκτήτες επιθυμούν να ξεκινήσουν μίσθωση φέτος, θα πρέπει να έχουν δηλώσει το ακίνητο ως «κενό» στο Ε2 για τα έτη 2022, 2023 και 2024 ή ότι είχε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης για τουλάχιστον ένα έτος πριν την αλλαγή.
Είναι σημαντικό το ακίνητο να ενταχθεί σε μακροχρόνια μίσθωση μέχρι το τέλος του 2026 για να διασφαλιστεί η τριετής απαλλαγή.
Όριο επιφάνειας και κριτήρια
Το βασικό κριτήριο για την επιλεξιμότητα των κατοικιών παραμένει στα 120 τ.μ., αλλά μπορεί να αυξάνεται για οικογένειες με περισσότερα από 2 παιδιά. Στο άρθρο 9 προβλέπεται προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε παιδί μετά το δεύτερο.
Έτσι, οι ιδιοκτήτες μπορούν να εκμισθώσουν ακίνητα μέχρι 140 τ.μ. σε τρίτεκνους και 160 τ.μ. σε πολύτεκνους, με προοπτική να καλυφθούν οι ανάγκες μεγαλύτερων οικογενειών.
Πότε χάνεται η απαλλαγή
Η φοροαπαλλαγή δεν ισχύει αν ο μισθωτής αποχωρήσει και δεν βρεθεί νέος εντός τριών μηνών. Σε αυτή την περίπτωση, οι μελλοντικές μισθώσεις θα φορολογούνται κανονικά, ενώ ο ιδιοκτήτης δεν θα επιστρέψει φόρους που είχε γλιτώσει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.
Επιπλέον, αν το ακίνητο δοθεί έστω και προσωρινά σε βραχυχρόνια μίσθωση, όπως τύπου Airbnb, η απαλλαγή χάνεται και μπορεί να υπάρξουν αναδρομικές φορολογίες.
Ενδεικτικά παραδείγματα
– Ένα διαμέρισμα 85 τ.μ., που ήταν «κενό» από το 2023 έως το 2025, δεν δικαιούται απαλλαγής αν μισθωθεί το Νοέμβριο του 2025, αφού δεν ήταν κενό το 2022. Αν το συμβόλαιο γίνει μετά την 1.1.2026, τότε δικαιούται 36 μήνες απαλλαγής.
– Κατοικία σε βραχυχρόνια μίσθωση το 2024, που αλλάζει σε μακροχρόνια τον Νοέμβριο ή Δεκέμβριο του 2023, δικαιούται φοροαπαλλαγής, αλλά αν παρέμεινε σε βραχυχρόνια το 2025, θα πρέπει να περιμένει μέχρι το 2026 για να αποκτήσει το δικαίωμα.
– Εάν ο ενοικιαστής είναι δάσκαλος που αποχωρεί πρόωρα, και ο ιδιοκτήτης βρει νέο μισθωτή από το ευρύτερο δημόσιο, η απαλλαγή συνεχίζεται. Ωστόσο, αν το ακίνητο χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η φοροαπαλλαγή χάνεται.
– Σε περίπτωση που το ακίνητο μείνει κενό λόγω προβλημάτων του μισθωτή, αν ο ιδιοκτήτης βρει νέο ενοικιαστή μετά από πέντε μήνες, τα ενοίκια που εισπράχθηκαν προηγουμένως απαλλάσσονται, αλλά οι μελλοντικές μισθώσεις θα φορολογούνται κανονικά.
