Μια λεπτομερή ανάλυση που εκπόνησε ο τοπογράφος και στατιστικολόγος Νίκος Καρδούλας σχετικά με την κατάσταση της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα και τους κινδύνους που την απειλούν, δημοσίευσε η «Ζούγκλα».
Ακολουθεί μια συνοπτική παρουσίαση των ευρημάτων της έρευνας.
Σύμφωνα με την πρόσφατη μελέτη, 24 από τις 74 Περιφερειακές Ενότητες (ΠΕ) εμφανίζουν υψηλό βαθμό επικινδυνότητας για φούσκες στην αγορά κατοικιών, με την προοπτική «σκάσιμο» τους να αναμένεται μέσα στο 2026. Σε άλλες 54 ΠΕ, ο κίνδυνος είναι αυξημένος και ενδέχεται να εκδηλωθεί είτε το 2026 είτε το 2027. Μόνο σε 16 ΠΕ παρατηρείται μέτριος κίνδυνος. Το «σκάσιμο» μιας φούσκας υποδηλώνει ότι οι τιμές πώλησης θα αρχίσουν να μειώνονται.
Η εκτίμηση της έρευνας είναι ανησυχητική, καθώς το 2026 αναμένεται σημαντική επιβράδυνση στις πωλήσεις κατοικιών στην χώρα. Εάν οι τιμές δεν υποχωρήσουν, είναι πιθανό να παρατηρηθεί δραστική μείωση των αγοραπωλησιών ακινήτων από τα μέσα του 2026 και μετά, οδηγώντας σε στασιμότητα της αγοράς.
Πριν από μία εβδομάδα, δημοσιεύθηκε η πρώτη φάση της έρευνας, η οποία εξέτασε τη μείωση των πωλήσεων κατοικιών κατά 14,3% μεταξύ 2024 και 2025.
Εδώ είναι μερικά βασικά ευρήματα:
– Το 2024 καταγράφηκε η κορύφωση των πωλήσεων κατοικιών, και το 2025 παρουσιάστηκε πτώση κατά 14,3%, με τις αγορές για ιδιοκατοίκηση να μειώνονται κατά 15,5%.
– Οι ξένες επενδύσεις, οι οποίες είχαν αυξηθεί για δέκα συναπτά έτη, επιβραδύνθηκαν κατά 11,4% το 2025, με τις συνολικές επενδύσεις (Ελλήνων και ξένων) να πέφτουν κατά 12,9%.
– Η ιδιοκατοίκηση μειώνεται, με ποσοστά που αναμένονται να φτάσουν το 69,2% το 2025, αφήνοντας περίπου 1.341.000 νοικοκυριά να διαμένουν σε ενοίκια.
Στην παρούσα ανάλυση, η έρευνα εξετάζει και άλλους παράγοντες που σχετίζονται με τον κίνδυνο φούσκας στην αγορά ακινήτων. Οι πληροφορίες αντλήθηκαν από επίσηκες στατιστικές υπηρεσίες και ιστοσελίδες αγγελιών.
Συγκεκριμένα, οι πίνακες που ακολουθούν προσφέρουν πληροφορίες για:
1. Τον αριθμό των αγγελιών πώλησης κατοικιών το 2024 και 2025, και την αντίστοιχη πτώση πωλήσεων.
2. Το μέσο καθαρό ετήσιο εισόδημα ανά φορολογική δήλωση, και τον αριθμό των νοικοκυριών που θα βρίσκονται σε ενοίκιο το 2026.
3. Τις τιμές πώλησης κατοικιών και την αναλογία χρόνου που απαιτείται για να αποκτηθεί μια κατοικία 80 τ.μ. ανάλογα με το εισόδημα.
Όσον αφορά την πώληση κατοικιών σε πανελλαδικό επίπεδο, το ποσοστό πωλήσεων επί των αγγελιών κατέγραψε πτώση από 6,9% το 2024 σε 5,5% το 2025, με το ποσοστό των κατοικιών που παρέμειναν απούλητες να φτάνει το 94,5%.
Το μέσο καθαρό ετήσιο εισόδημα το 2024 ήταν 14.579 ευρώ, με σημαντικές διαφορές ανάμεσα στις πλουσιότερες και φτωχότερες ΠΕ. Ενδεικτικά, οι πλουσιότερες περιφέρειες ήταν ο Βόρειος Τομέας Αθηνών, η Μύκονος και η Θήρα, ενώ οι φτωχότερες περιλαμβάνουν τη Θάσο και τη Ροδόπη.
Η έρευνα αποκαλύπτει ότι περίπου 1.340.934 νοικοκυριά, δηλαδή το 30,8% των ελληνικών νοικοκυριών, θα χρειαστεί να διαμείνουν σε ενοίκια το 2026, με τις υψηλότερες αναλογίες να παρατηρούνται σε τουριστικές περιοχές.
Η εθνική μέση τιμή πώλησης κατοικιών ανήλθε σε 2.055 €/τ.μ. το 2025, με τις υψηλότερες τιμές να παρατηρούνται σε περιοχές όπως η Μύκονος και η Πάρος, ενώ οι χαμηλότερες καταγράφηκαν σε περιοχές της βόρειας Ελλάδας.
Με βάση τα τρέχοντα εισοδήματα και τις τιμές, υπολογίζεται ότι απαιτούνται 111,8 χρόνια για να αποκτήσει ένας εργαζόμενος μια κατοικία 80 τ.μ., αποτέλεσμα που φαίνεται σχεδόν αδύνατο για τη συντριπτική πλειονότητα των Ελλήνων.
Καθώς η αγορά ακινήτων κινδυνεύει να βυθιστεί σε νέα κρίση, κρίνεται αναγκαία η υιοθέτηση πολιτικών που θα συμβάλλουν στην εξομάλυνση της κατάστασης. Προτάσεις περιλαμβάνουν την επιδότηση της πρώτης κατοικίας για νέους, την ανακαίνιση παλαιών κτηρίων, κρατικές εγγυήσεις σε στεγαστικά δάνεια και τη δημιουργία ενός σταθερού φορολογικού πλαισίου.
Χωρίς αυτές τις παρεμβάσεις, τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι Έλληνες στην αναζήτηση στέγης θα συνεχίσουν να διογκώνονται, καθιστώντας τη δυνατότητα απόκτησης κατοικίας ένα όνειρο που μοιάζει ολοένα και πιο μακρινό.
