Η εποχή των «αντικειμενικών στο χαρτί και πραγματικών στην πράξη» φαίνεται πως τελειώνει οριστικά για τις αγοραπωλησίες ακινήτων. Σύμφωνα με πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (848/2025), η οποία αφορά μεταβίβαση του 2008, η ΑΑΔΕ δεν δεσμεύεται πλέον από το τίμημα που αναγράφει το συμβόλαιο, αλλά από αυτό που αποδεικνύουν οι τραπεζικές κινήσεις.
Η υπόθεση είναι χαρακτηριστική: παρότι το συμβόλαιο ανέφερε τίμημα 383.815,99 ευρώ, οι τραπεζικές μεταφορές αποκάλυψαν ότι ο πραγματικός αγοραστής είχε καταβάλει 650.000 ευρώ. Το αποτέλεσμα ήταν η αναπροσαρμογή του φόρου μεταβίβασης και η επιβολή προστίμου για ανακριβή δήλωση. Η ΔΟΥ επέβαλε την κύρωση, η ΔΕΔ απέρριψε την προσφυγή της εταιρείας και το Διοικητικό Εφετείο, εφαρμόζοντας το ευμενέστερο καθεστώς, περιόρισε το πρόστιμο στο 25% της αποκρυβείσας αξίας.
Η ΑΑΔΕ βάζει τέλος στο «άλλα στο συμβόλαιο, άλλα στην τράπεζα»
Η απόφαση εδραιώνει μια νέα πραγματικότητα: όπου το τραπεζικό ίχνος αποδεικνύει υψηλότερη πληρωμή, αυτό θεωρείται το πραγματικό τίμημα, ανεξάρτητα από το τι υπογράφεται. Η Φορολογική Διοίκηση μπορεί να αμφισβητεί τα συμβόλαια και να φορολογεί την πραγματική συναλλαγή.
Για δεκαετίες, στην ελληνική αγορά είχε παγιωθεί το «κόλπο» της καταβολής της διαφοράς κάτω από το τραπέζι – σε μετρητά, μέσω τρίτων λογαριασμών, με επιταγές ή με επιμερισμένες καταβολές για να χαθεί το ίχνος. Η πρακτική αυτή άντεξε όσο η ψηφιακή παρακολούθηση ήταν περιορισμένη.
Σήμερα όμως, με την υποχρεωτική χρήση τραπεζικών μέσων, τις ηλεκτρονικές διασταυρώσεις και πρόστιμα που φτάνουν έως και 500.000 ευρώ για ποσά εκτός τραπεζικού συστήματος, η απόκρυψη πραγματικού τιμήματος έχει γίνει ιδιαίτερα επικίνδυνη.
Σφίγγει ο κλοιός στους ελέγχους μεταβιβάσεων
Η ΑΑΔΕ έχει ανοίξει ειδικό «μέτωπο» στις μεταβιβάσεις ακινήτων, ελέγχοντας χιλιάδες συμβόλαια για αποκλίσεις μεταξύ συμβολαιογραφικών τιμών και τραπεζικών πληρωμών. Σύμφωνα με τη νομολογία που διαμορφώνεται, το συμβόλαιο αποτελεί απλώς ένα στοιχείο, ενώ τα τραπεζικά δεδομένα θεωρούνται το αυθεντικό τεκμήριο της συναλλαγής.
Σε αυτό το νέο περιβάλλον, η κλασική ελληνική «πατέντα» δείχνει να φτάνει στο τέλος της:
Ό,τι δηλώνει η τράπεζα, αυτό είναι και η αλήθεια για την Εφορία.
