Η έκθεση Housing in the European Union (ECOFIN 2025) βάζει την Ελλάδα στο επίκεντρο της ευρωπαϊκής στεγαστικής κρίσης.
Σύμφωνα με το ρεπορτάζ του Χρήστου Μυτιλινιού για την εφημερίδα «Political», η Κομισιόν μιλά για «κοινωνική φούσκα ακινήτων», για τιμές κατοικιών έως και 20% υψηλότερες από ό,τι δικαιολογούν τα θεμελιώδη μεγέθη, για ενοίκια που έχουν εκτοξευθεί πάνω από 45% από το 2018, την ώρα που οι μισθοί αυξήθηκαν λιγότερο από 20%. Πρόκειται για μια κρίση όχι τραπεζική αλλά βαθιά κοινωνική, όπου η στέγη μετατρέπεται σε καθημερινή αγωνία για τα νοικοκυριά.
Την ίδια στιγμή, η Τράπεζα της Ελλάδος διαπιστώνει ότι η αγορά κατοικίας λειτουργεί με όρους τεχνητής έλλειψης προσφοράς: χιλιάδες σπίτια «εξαφανίζονται» από τη μακροχρόνια μίσθωση προς όφελος βραχυχρόνιων, funds, servicers και ξένων επενδυτών. Οι τιμές δεν ανεβαίνουν επειδή οι πολίτες πλούτισαν -ανεβαίνουν επειδή λείπουν σπίτια.
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η κυβέρνηση Μητσοτάκη δεν εμφανίζεται αιφνιδιασμένη. Από το 2019 μέχρι σήμερα έχει ξεδιπλώσει, βήμα βήμα, ένα πλήρες πλέγμα πολιτικών: από τις μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ και την αναστολή του ΦΠΑ στην οικοδομή, μέχρι τη στρατηγική «Σπίτι μου», τα προγράμματα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» και «Κάλυψη», την κοινωνική αντιπαροχή και την πλατφόρμα stegasi.gov.gr. Και, σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες της «Political», η συζήτηση για τον προϋπολογισμό αναμένεται να κρύβει «στεγαστική έκπληξη» από τον ίδιο τον πρωθυπουργό, επιβεβαιώνοντας ότι η μάχη για τη στέγη είναι εν εξελίξει και δυναμική.
Έτσι ενισχύει την προσφορά
Η Κομισιόν διαπιστώνει ότι η Ελλάδα δεν έχει κρίση τύπου 2008 -δεν πνίγεται στα στεγαστικά δάνεια. Έχει κρίση υποπροσφοράς. Για μία δεκαετία η οικοδομική δραστηριότητα κινήθηκε σε ιστορικά χαμηλά, τα επιτόκια και το κόστος κατασκευής φρέναραν κάθε νέο πρότζεκτ, ενώ η στροφή κεφαλαίων στο υφιστάμενο απόθεμα -σε συνδυασμό με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις- συρρίκνωσε τα διαθέσιμα σπίτια.
Αυτήν ακριβώς την καρδιά του προβλήματος επιχειρεί να χτυπήσει το Μαξίμου με μια πολυεπίπεδη στρατηγική ενίσχυσης της προσφοράς:
- Με την αναστολή του ΦΠΑ στην οικοδομή, που έδωσε ανάσα σε νέες αναπτύξεις.
- Με τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι & ΙΙ», που κατευθύνουν φθηνή χρηματοδότηση σε νέους 25-50 ετών για αγορά πρώτης κατοικίας, δίνοντας ώθηση σε ακίνητα παλαιότερης ηλικίας που σήμερα λιμνάζουν στην αγορά.
- Με το «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», που επιδοτεί ουσιαστικά την επιστροφή κλειστών κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, συνδέοντας την ανακαίνιση με υποχρέωση ενοικίασης.
- Με την κοινωνική αντιπαροχή και την κοινωνική μίσθωση, που μετατρέπουν αναξιοποίητα δημόσια ακίνητα σε σύγχρονες κατοικίες με χαμηλό μίσθωμα για νέους και ευάλωτες οικογένειες.
Αυτές οι παρεμβάσεις δεν λύνουν από μόνες τους ένα πρόβλημα που κτίστηκε σε δεκαετίες. Δείχνουν όμως ότι η κριτική της Κομισιόν -«χωρίς μακροπρόθεσμη στεγαστική στρατηγική»- δεν ισχύει πλέον για την Ελλάδα του 2025: το πλαίσιο υπάρχει, χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης, το ΕΣΠΑ και τον κρατικό προϋπολογισμό και βρίσκεται σε εξέλιξη.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις, funds και «κοινωνική φούσκα»
Στην έκθεσή της, η Κομισιόν αλλά και η Τράπεζα της Ελλάδος στέκονται ιδιαίτερα στην απορρόφηση κατοικιών από βραχυχρόνιες μισθώσεις και στη συγκέντρωση αποθέματος σε λίγους ισχυρούς παίκτες. Αυτό δημιουργεί μια αγορά «δύο ταχυτήτων»: τουρισμός, Golden Visa, επενδυτικά κεφάλαια από τη μία πλευρά – ελληνικά νοικοκυριά από την άλλη.
Εδώ η κυβέρνηση απαντά με στοχευμένη ρύθμιση:
- Νέο φορολογικό και θεσμικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με σαφή ορισμό, υποχρεώσεις δήλωσης και αυστηρότερο έλεγχο, περιορίζοντας το «γκρίζο» κομμάτι της αγοράς.
- Αύξηση του ελάχιστου ποσού επένδυσης για Golden Visa σε κρίσιμες περιοχές, ώστε να αποθαρρύνονται οι μαζικές αγορές μικρών διαμερισμάτων αποκλειστικά για επενδυτική εκμετάλλευση.
- Ενίσχυση προγραμμάτων όπως το «Κάλυψη», που «παίρνουν πίσω» διαμερίσματα από άλλα σχήματα (πχ, παλιό πρόγραμμα ESTIA) και τα διαθέτουν ως κατοικίες με πλήρως επιδοτούμενο ενοίκιο σε νέους δικαιούχους Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος.
Οι κινήσεις για να… ξεκλειδώσουν τα κλειστά σπίτια
Η Κομισιόν υπογραμμίζει ότι οι χώρες που πήγαν μόνο με επιδοτήσεις ζήτησης, χωρίς να πειράξουν την πλευρά της προσφοράς, είδαν τις τιμές να εκτοξεύονται. Η ελληνική στρατηγική προσπαθεί να αποφύγει αυτήν την παγίδα: ναι, υπάρχουν επιδοτήσεις, αλλά συνοδεύονται από κοινωνική αντιπαροχή, ανακαινίσεις, νέα φοιτητική στέγη με ΣΔΙΤ, όρους στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και φρένα σε ανεξέλεγκτες επενδυτικές ροές.
Από τον ΕΝΦΙΑ και το επίδομα στέγασης μέχρι την «επιστροφή ενός ενοικίου»
Η Κομισιόν μιλά για ασφυκτική επιβάρυνση των νοικοκυριών. Εδώ το Μαξίμου έχει να αντιπαραβάλει ένα ευρύ πλαίσιο κοινωνικών και φορολογικών παρεμβάσεων:
- Σημαντική μείωση του ΕΝΦΙΑ, συνολικά πάνω από 30% σε σχέση με το 2018, ελαφρύνοντας εκατομμύρια ιδιοκτήτες και μειώνοντας το σταθερό κόστος κατοχής κατοικίας.
- Διατήρηση και ψηφιακή αναβάθμιση του επιδόματος στέγασης, που στηρίζει ενοικιαστές με αυστηρά εισοδηματικά κριτήρια.* Ενίσχυση φοιτητικής στέγης, τόσο με το ετήσιο επίδομα όσο και με νέα έργα φοιτητικών κατοικιών μέσω ΣΔΙΤ, ώστε να μειωθεί η πίεση στις γειτονιές-φοιτητικά γκέτο.
- Και, πιο πρόσφατα, η «επιστροφή ενός ενοικίου» για όσους πληρούν τα κριτήρια των προγραμμάτων «Σπίτι μου», μια στοχευμένη ανάσα μέσα στην ακρίβεια.
Μέσα από αυτά, η κυβέρνηση προσπαθεί να δώσει άμεσο καθαρό εισόδημα στη μέση οικογένεια, την ώρα που «χτίζει» το μεσοπρόθεσμο σκέλος των πολιτικών προσφοράς.
stegasi.gov.gr και Εθνική Στρατηγική: Από διάσπαρτα μέτρα σε ενιαία πολιτική
Ένα από τα βασικά ερωτήματα της Κομισιόν είναι αν η Ελλάδα διαθέτει συνολική στεγαστική στρατηγική. Η απάντηση της κυβέρνησης έρχεται το 2025 με δύο κομβικές κινήσεις:
- Τη δημιουργία της ψηφιακής πλατφόρμας stegasi.gov.gr, που συγκεντρώνει 43 μέτρα στεγαστικής πολιτικής -21 προγράμματα, 11 φορολογικές ρυθμίσεις, 11 θεσμικές παρεμβάσεις- συνολικού ύψους 6,5 δισ. ευρώ. Ο πολίτης μπορεί με λίγα κλικ να δει ποια εργαλεία τον αφορούν, από δάνεια και επιδοτήσεις μέχρι κοινωνική μίσθωση και ενεργειακή αναβάθμιση.
- Την εκκίνηση της Εθνικής Στρατηγικής Στεγαστικής Πολιτικής, με ορίζοντα το 2026, που φιλοδοξεί να συνδέσει στέγη, πολεοδομία, κοινωνική συνοχή, φορολογία και πράσινη μετάβαση σε ένα ενιαίο σχέδιο.
Με αυτόν τον τρόπο, η στεγαστική πολιτική δεν είναι πια σκόρπιες πρωτοβουλίες αλλά ολοκληρωμένο κυβερνητικό αφήγημα: από την προστασία του ευάλωτου νοικοκυριού έως την παραγωγή νέων κατοικιών, την αξιοποίηση του δημόσιου αποθέματος και τον περιορισμό των στρεβλώσεων της αγοράς.
Δυναμική κρίση, δυναμική απάντηση και μια «έκπληξη»
Η ίδια η κυβέρνηση αναγνωρίζει ότι η στεγαστική κρίση είναι δυναμική. Η προσφορά δεν αυξάνεται από τη μια μέρα στην άλλη, οι επενδυτικές ροές αλλάζουν κατεύθυνση ανάλογα με τα επιτόκια και τον τουρισμό, οι κοινωνικές πιέσεις στα μεγάλα αστικά κέντρα είναι οξείες. Για αυτό και το μήνυμα από το Μαξίμου είναι ξεκάθαρο: τα μέτρα που έχουν ληφθεί δεν είναι το τέλος της διαδρομής αλλά το θεμέλιο για τα επόμενα βήματα.
Σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες της «Political», στον πυρήνα της συζήτησης για τον κρατικό προϋπολογισμό ο πρωθυπουργός αναμένεται να παρουσιάσει μια νέα, στοχευμένη πρωτοβουλία για τη στέγη, που θα έρχεται να συμπληρώσει το ήδη υφιστάμενο πλαίσιο. Λεπτομέρειες δεν υπάρχουν ακόμη -όμως το γεγονός ότι η στέγαση «κλειδώνει» ως κεντρικό πεδίο πολιτικής για την επόμενη διετία δείχνει ότι η κυβέρνηση βλέπει τη στεγαστική πολιτική ως επένδυση, όχι ως διαχειριστικό βάρος.
Η Κομισιόν και η Τράπεζα της Ελλάδος περιγράφουν με σαφήνεια το πρόβλημα: υποπροσφορά, τεχνητές ελλείψεις, κοινωνική πίεση. Η κυβέρνηση, από το 2019 μέχρι σήμερα, επιχειρεί να απαντήσει με φορολογικές ανάσες, εργαλεία χρηματοδότησης, κοινωνική πολιτική και θεσμικές τομές. Το αν η ελληνική αγορά κατοικίας θα γυρίσει σελίδα, θα κριθεί στο πεδίο. Αλλά για πρώτη φορά μετά από χρόνια το Στεγαστικό δεν είναι ορφανό πολιτικής -έχει καθαρό κυβερνητικό αποτύπωμα και, όπως όλα δείχνουν, θα έχει και συνέχεια.
