Τέλος σε συχνές απορίες γύρω από τη φορολόγηση της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας στις μεταβιβάσεις ακινήτων επιχειρεί να βάλει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), με νέα εγκύκλιο που αποσαφηνίζει πότε προκύπτει φορολογική υποχρέωση, ποιος πληρώνει τον φόρο και πώς υπολογίζεται η αξία των εμπράγματων δικαιωμάτων.
Οι οδηγίες αφορούν κυρίως μεταβιβάσεις μέσω κληρονομιάς, δωρεάς και γονικής παροχής, που αποτελούν τις συνηθέστερες μορφές μεταβίβασης οικογενειακής περιουσίας. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο φόρος βαρύνει τον δικαιούχο της περιουσίας, δηλαδή τον κληρονόμο ή τον δωρεοδόχο. Αντίθετα, στις αγοραπωλησίες ακινήτων ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται από τον αγοραστή.
Κρίσιμο στοιχείο για τη φορολόγηση είναι ο χρόνος γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης. Στις κληρονομιές αυτός είναι συνήθως ο χρόνος θανάτου του κληρονομουμένου, ενώ στις δωρεές και στις γονικές παροχές η ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, η ημερομηνία παράδοσης του περιουσιακού στοιχείου.
Στην πράξη, συχνά η πλήρης κυριότητα ενός ακινήτου διαχωρίζεται σε δύο δικαιώματα: την επικαρπία και την ψιλή κυριότητα. Ο επικαρπωτής διατηρεί το δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης του ακινήτου, ενώ ο ψιλός κύριος κατέχει την ιδιοκτησία χωρίς δικαίωμα χρήσης μέχρι τη λήξη της επικαρπίας.
Η φορολογική αξία της επικαρπίας εξαρτάται κυρίως από την ηλικία του επικαρπωτή. Όσο νεότερος είναι, τόσο μεγαλύτερο θεωρείται το ποσοστό της αξίας του ακινήτου που αντιπροσωπεύει η επικαρπία. Για παράδειγμα, σε ηλικίες έως 20 ετών μπορεί να φτάνει περίπου το 80% της αξίας της πλήρους κυριότητας, ενώ σε άτομα άνω των 80 ετών περιορίζεται περίπου στο 10%.
Η εγκύκλιος διευκρινίζει επίσης περιπτώσεις διαδοχικής επικαρπίας, όπου κάθε νέος δικαιούχος φορολογείται όταν αποκτά το δικαίωμα, καθώς και ζητήματα που αφορούν τη φορολόγηση της ψιλής κυριότητας. Στις κληρονομιές, μάλιστα, υπάρχει δυνατότητα αναβολής του φόρου μέχρι τη συνένωση της ψιλής κυριότητας με την επικαρπία, δηλαδή συνήθως έως τον θάνατο του επικαρπωτή.
Με τις νέες οδηγίες, η ΑΑΔΕ επιχειρεί να ξεκαθαρίσει ένα σύνθετο φορολογικό πεδίο, καθώς ο διαχωρισμός κυριότητας αποτελεί ιδιαίτερα διαδεδομένη πρακτική στη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα.
