Το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας» μπαίνει σε μια πιο σταθερή και μελετημένη περίοδο, αφήνοντας πίσω τα χρόνια της έντονης και γρήγορης επέκτασης.
Οι νέες απαιτήσεις για επενδύσεις δημιουργούν ένα πιο οργανωμένο πλαίσιο, μειώνοντας τις ευκαιρίες για βραχυπρόθεσμη κερδοσκοπία, εστιάζοντας σε επενδυτές που ενδιαφέρονται για διαρκή παρουσία στη χώρα.
Παράλληλα, η αγορά αναδιαμορφώνεται καθώς μεγάλες εταιρείες προχωρούν σε μετατροπή υφιστάμενων κτιρίων σε κατοικίες.
Βιομηχανικά παλαιά κτίσματα, γραφεία και αποθήκες αποκτούν νέα ζωή ως σύγχρονοι χώροι διαβίωσης, ενισχύοντας την προσφορά ακινήτων σε μια αγορά που εξακολουθεί να παρουσιάζει ανισορροπία μεταξύ ζήτησης και διαθέσιμων διαμερισμάτων.
Η πλειονότητα αυτών των ακινήτων θα διατίθεται μόνο για μακροχρόνιες μισθώσεις, αφού η χρήση τους για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις απαγορεύεται, ενώ το ελάχιστο όριο επένδυσης παραμένει στα 250.000 ευρώ για όσα αλλάζουν χρήση, ενώ για το υπόλοιπο λεκανοπέδιο της Αττικής, το όριο έχει αυξηθεί στις 800.000 ευρώ.
Στα πρώτα χρόνια του προγράμματος εμφανίστηκαν αρκετές αδυναμίες και παρατυπίες. Μεσάζοντες και επαγγελματίες της αγοράς εκμεταλλεύτηκαν την περιορισμένη εποπτεία, προσφέροντας ακίνητα σε υπερβολικές τιμές σε ξένους επενδυτές που δεν γνώριζαν τις ιδιαιτερότητες της ελληνικής αγοράς.
Συχνά οι αγοραπωλησίες γίνονταν μέσω πληρεξουσίων, γεγονός που επιτάχυνε τις διαδικασίες αλλά αύξανε και τα περιθώρια αδιαφάνειας.
Πριν επιβληθεί η υποχρεωτική χρήση τραπεζικών μεταφορών ή δίγραμμης επιταγής, υπήρχαν ακόμη συναλλαγές με μετρητά ή μέσω φορητών POS που συνδέονταν με λογαριασμούς εκτός Ελλάδας.
Παρά τις συχνές αναφορές για τον αντίκτυπο της «χρυσής βίζας» στις τιμές ακινήτων, φαίνεται πως η πραγματική αύξηση οφείλεται σε άλλους παράγοντες.
Οι τιμές πώλησης και ενοικίασης συνέχισαν να ανεβαίνουν με παρόμοιο ρυθμό ακόμη και μετά τις αλλαγές στους κανόνες του προγράμματος.
Στο κέντρο της Αθήνας, η μέση ζητούμενη τιμή έφτασε τα 2.450 ευρώ/τ.μ. το τρίτο τρίμηνο του 2025, με αύξηση 12% σε σχέση με πέρυσι και 57% από το 2020.
Ανάλογες αυξήσεις παρατηρούνται και στα δυτικά προάστια, όπου το πρόγραμμα δεν είχε επιρροή, υπογραμμίζοντας ότι η βασική αιτία είναι η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών και όχι το ίδιο το πρόγραμμα.
Η αύξηση του κατώτατου ορίου επένδυσης στα 800.000 ευρώ για μεγάλο μέρος της Αττικής έχει ήδη περιορίσει τη ζήτηση. Τον Σεπτέμβριο του 2025 οι νέες αιτήσεις για άδεια παραμονής επενδυτή μειώθηκαν κατά 49,7% σε σχέση με τον ίδιο μήνα του 2024.
Στο εννεάμηνο του έτους έχουν κατατεθεί 5.747 αιτήσεις, από 6.108 πέρυσι, καταγράφοντας μείωση 6%. Αν η τάση συνεχιστεί, το 2025 ενδέχεται να σηματοδοτήσει την πρώτη χρονιά σταθεροποίησης μετά την έντονη κινητικότητα του 2023–2024.
Από την αρχή του προγράμματος έως τον Σεπτέμβριο του 2025 έχουν εκδοθεί συνολικά 18.364 αρχικές άδειες και 6.302 ανανεώσεις, ενώ με τις εκκρεμείς υποθέσεις, ο συνολικός αριθμός υπολογίζεται ότι φτάνει τις 36.031.
